再一次预测萍乡的房价

bluehanger

今天看到几篇帖子说明年萍乡房价会下降，我有不同看法。根据我的观察，房价在现政府的领导下，至少在2020年前不会有明显的下降。我们萍乡的房价，在未来的3年间（2014年中期，前后浮动一年），均价将达到5000元平方左右，高端小区达到8000-10000平方。理由和原因我不想再重复，请大家参看我2007年发表在萍乡信息港的帖子,请群中的朋友发表意见.


就像说股票价格会下降一样，说房价会上涨的人一般都会挨骂的，我冒着挨骂的危险，也来说说萍乡的房价，请各位大虾手下留情。   
    先说萍乡现在的房价。根据萍乡房产信息网的统计，目前萍乡住房的平均销售价为1650元每平方左右。其中平均销售价在2000以上的有俩家，玉湖新城以2241元的售价列第一；凤凰山庄以2139元的售价列第二；高档楼盘中加洲阳光和塞那名城以1866，1792的售价分列三，四位；而东方巴黎，香溪美林，紧随其后。（金典城和御锦园因只剩下尾房，不排名）中档房产中，平均销售价在1300--1700元之间，像步行街和八达花园1600多；金信，家兴世纪花园，碧云天1400多，景泰，盛世花城，金鹏在1350左右；还有部分没有小区管理的住房价格在1200-1300之间，低档的是个人建设的自住房而又有多向外卖的住房，价格在1000元左右每平方。   
    这个价格在萍乡究竟高不高呢？我认为是合理的价位，不是很高，而且有一定的上升空间。   
    根据萍乡市2006年国民经济和社会发展统计公告，萍乡市城镇居民人均可支配收入10095元，平均每户人口3.1人，也就是说每户家庭平均年收入31295元。根据世界银行报告称，发达国家的住房价格一般是家庭平均年收入的4--6倍，发展中国家住房价格一般是家庭平均年收入的6--10倍（不包括特殊的国家，如加那大，3倍即可；又如韩国日本，20多倍。）我们在这里取中值6倍，萍乡就是187770元。按照每户100平方计算（世界银行报告以100平方为样本，我国也大力提倡90平方及以下面积的住房），可以承受1877元平均价的住房，而目前我市平均价在1650元左右。所以我认为是合理的价位，不是很高，而且有一定的上升空间。   
    请暂时不要拍砖，手下留情，且听我再说。据国家统计局统计数据，江西房价全国最低，他们并认为，江西的人均收入并不是全国最低，因而预测江西房价有升高的潜力（报告中只提两省有合理升高的潜力，江西和新疆），而萍乡的房价在江西又怎样呢？据江西省统计，2007年5月份，南昌住房平均销售价4600元平方，九江住房平均销售价3400元平方，赣州住房平均销售价2900元平方，而新余，吉安，宜春等地市住房平均销售价都超过1600元平方，就连高安，丰城，上高等县城都达到1200--1500元平方，进贤更是超过了2000多。可以这样说，江西房价是全国的凹地，萍乡的房价现在是江西的凹地。见附表：   
一.江西部分城市2006城镇居民人均可支配收入：   
       地区                   南昌   萍乡   九江  吉安   宜春   赣州   
2006城镇居民人均可支配收入   11243  10095  10046  9500   9153   9147   
二.全国部分城市2006城镇居民人均可支配收入：   
       地区                   北京   上海   深圳  广州   南京   南昌   萍乡   
2006城镇居民人均可支配收入   19978  20668  22567  19851  17538  11243 10095   
       房价                  9000  13000   12000  7300   6800  4000多 1600左右   
   另外，2006全国城镇居民人均可支配收入11759元，全国商品房平均销售价格2758元平方。   
   注：城镇居民人均可支配收入包括工薪收入，经营收入，財产收入，转移收入，等全部收入。   
   萍乡房价高不高，相信大家都能做出理性的判断。   

    在这里特别要提醒大家的是：   
1. 随人口城市化越来越高，国家在确保耕地面积的同时，土地作为不可再生的资源，会越来越稀少，越来越昂贵。   
2. 胡温执政的一个观点是要让全体公民分享改革开放的成果，大幅度的提高老百姓的收入（我也认为提高老百姓的收入比降低房价更合理）。   
3. 以上两点也会促使房价的走高。   
4. 我只是认为萍乡的房价不是很高，并不代表我认为所有地方的房价都不高。   
5. 随城市化集中度越来越高，县城以下的城镇很可能空心化，慎买。   
6. 也是随城市化集中度越来越高，私家车的普及，大城市郊区的高尚社区潜力大。   
7. 我不是房托。   

    发达国家和发展中国家并不是人人都有住房，大多数国家拥有私有住房的人口不到50%，相当多的人都是租房住，政府要解决的是低收入人群的廉租房问题，使之人人有房住。而做为自己，要努力工作，增加收入，不要怨天忧人，指望政府。社会要进入到一个从好教育到好素质到好工作到好收入到好生活的良性循环；而政府则要为低收入公民提供合适的福利和保障。   

   今天闲来无事，打了这样的观点，各位大虾看了，如有不同观点，欢迎讨论，尽量少拍砖，或者拍小砖。谢谢。
小小雷达完成于2007年4月



    下面这篇是应网友的要求，有008年春对萍乡未来几年房价的预测，还是比较准的，不过当时挨了好多砖头，呵呵。


房价是一个很敏感的问题。就全国来说，说涨说降的争论是沸沸扬扬，因为其他地方不关系到我们萍乡人自己的切身利益，暂不去议论，我现在要讲的是萍乡的房价。
萍乡现在的住房销售均价是每平方1800多元，其中高档以玉湖新城（多层均价2300多，小高层均价2700多）和汇蓝国际（高层均价2400多）为代表，中档以城北美地世纪新城，塞纳名城（都是多层1900多的均价）为代表，普通的商品房价格在1300到1500之间，在市内，均价低于1300的商品房目前基本上找不到了。
萍乡未来的商品房价可能是多少呢？我认为，在不久的两年中，玉湖新城和汇蓝国际将率先突破3000元的均价，分别达到玉湖多层均价2800，玉湖小高层均价3300，汇蓝国际高层均价3000，祥景明珠如果2009年能开始销售的话，估计均价可能在2800--3000左右，2010年肯定在3200以上。如果三年后的今天几处开发商还有房销售的话，很有可能价格高的要突破4000元大关，但是那时金典星城将独领风骚，估计均价要超过4000，好的层次和户型要超过5000。这么说吧，两年后的今天，萍乡市商品房销售均价将达到2400左右，三年后的今天萍乡市商品房销售均价将达到2800左右。很多朋友不会相信，但是我这还是保守的估计。我就以三年后的房价每平方2800元来分析吧：
1， 市民承受能力。2007年我市城市居民人均可支配收入12013元（见曾庆红市长在市十三届人大三次会议上的政府工作报告），预计每年增长8-10%，到2010年，我市城市居民人均可支配收入将达到15500元左右，按照每户城镇居民户均人口3.609人（见 萍乡市人民政府关于印发《萍乡市住房建设规划（2006—2010年）》的通知），2010年家庭可支配收入将达到55800元左右。我们以世界银行和国际上大多数研究机构认为的商品房价格和家庭可支配收入的比值警告线6倍为标准来计算：55800*6=334800元，再以国家提倡的中小面积的上限90平方（国家要求开发新建商品房90平方以下的中小户型不得低于70%）计算，我市城市居民理论上在2010年可承受不高于3700元的商品房均价。同样，物价的上升，最终也会使房屋的建造成本提高，这点大家都有体会，不再叙述。
2， 相邻地市的价格。赣州2007年商品房均价达到3000元，九江2007年商品房均价达到3400元，南昌2007年商品房均价超过4600元。株州2007年均价 2330元，但是2007底国家批准长株谭实验区的建立，长株谭一体化会快速拉高株州房价，估计到2010年株州均价将达到3500左右，甚至更高。
3， 政府的作用。萍发〔2007〕18号指出，从现在起冻结老城区（含开发区）所有经营性土地（国企改制土地、重点项目建设用地和储备中心土地除外），储备新城区全部土地，高度垄断土地一级市场，严禁多头开发，实行按计划“饥饿式”供地。目的也就是土地转让利益的最大化。2007年萍乡市住宅销售并在萍乡市房产管理局备案的面积达到78万3658平方米，同期住宅供应量只有64万4477平方米（萍乡市住宅与房地产信息网）。而2008年我市计划新建住房45万平方米。其中普通商品住房建设36万平方米，廉租住房建设1万平方米，经济适用住房建设6万平方米，困难企业职工集资建房2万平方米（《萍乡市2008年度住房建设计划》）。供应量远不如销售量，并且2009和2010年计划新建住房分别是45万和47万平方米《萍乡市住房建设规划2006—2010年)》。新城区的建设和创建国家级园林城市都需要大量的资金，除了引进资金外和贷款外，自筹资金相当部分来源与土地收入，土地价格的上涨，也是城市发展的需要。
4， 建筑成本的上升。我就举个项目来说吧：2008年2月拍卖成交的安源区后埠街滨河西路国有建设用地，总规划建筑面积≤9808平方米，成交价达到1320万元（请注意的是地块位于金典城后门附近，店面价值不高，而且土地面积只有1847平方米，要求建筑密度≤40%）。平均每平方米商品房面积光地价就超过1300多元！再加上报建手续费用大概150元每平方，基建成本500元每平方，水电配套设计监理广告销售小区绿化等记200元每平方，合计开发成本2200每平方。加上一般从拿地到基本销售完至少3年，我们就以每平方占用2000元资金平均3年来计算，按国家三年期贷款利率 7。65%计算，增加资金成本每平方460元，即成本就达到2660元每平方了（当然大多数开发商有部分自有资金，但他们不开发房产把钱放在银行里面也可以拿利息呀，所以资金成本还是要算的，只是没有这么多而已）。辛苦干了三年，总要挣钱吧？都说开发房产是高利行当，每年挣10%，三年就是30%了，即800元每平方，房子要卖到多少了？3460元了！还别急，再加上8。5%的综合税收，294元每平方，最终销售均价可能为3760元每平方米，清楚了吗？（顺利的话，这个项目可能在2010年开始销售）。在市内，现在很难拿到地价低于300元每平方的土地了，除非很偏远的位置。即使是300元的地价，因为钢材，水泥等的涨价，新型材料的应用，建筑标准的提高，普通的多层小区的价格也很难做到均价低于1600元了。
因此，我认为，萍乡市的房产价格在2010-2011年，普通的多层小区可能在2000—2400，花园小区在2300—2800，高档住宅区在2800—3300，部分高层商物住宅均价将达到3500—4000元。

题外话：地价的上涨，收入的增加，物价的上升，建筑标准的提高都导致了房价的增长。房价增长的过程中，收益最大的是政府，就以刚才的那个为例，政府以地价，税收，行政管理费等名义，在3760每平方的房价中，它至少拿走了1700多元每平方（银行拿走400多每平方，设计监理建筑绿化水电配套广告销售合计800多每平方吧，利润800左右每平方）。我不反对政府经营土地，而且我认为土地价格利益的最大化，恰恰是检验政府能力的一个尺度。问题是土地经营所得，应该取之与民，用之于民。让先富起来的居民，能够以市场价买到好房子，并为政府提供大量的土地经营所得和税收等收入，来完善廉租房和经济适用房制度，进而完善低保制度，医保制度等，政府要做到让全体市民有住，有吃，有疗。而做为自己，要努力工作，增加收入，不要怨天忧人，指望政府。社会要进入到一个从好教育到好素质到好工作到好收入到好生活的良性循环；而政府则要为低收入公民提供合适的福利和保障。  
                                          小小雷达完成于2008-3-23-1：53