转叶檀：哪种房地产市场最危险？

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哪种房地产市场最危险？
2012/12/1 南方人物周刊
中国房地产市场冰火两重天，一些城市房价在上升，而部分前期上涨過快、经济低迷、结构调整的中小城市房地产价格大幅下挫，典型的如鄂尔多斯、集宁等城市。


曾经有观点認为，轨道交通下的城市化将让大城市周边的中小城市成为洼地，这个观点并不准确。以轨道交通最发达的日本、法国来看，资源都集聚在东京与巴黎都市圈，商业租金最高的在城市的核心商圈，住宅价格较为坚挺的是城市周边交通便捷、上班族乐于居住的成熟社区。
商品房限购之初，房地产热点溢出大城市，向不限购或者限購不严的中小城市扩散。调控成为常态之后，一些前期上涨过快、产业结构不合理的中小城市显示出疲态。而北京、上海等城市的房价依然较为坚挺，尤其以资源最集中的北京论，其商业物业租金已经创出天价。据高和资本的数據，10月位于东三环的高和萃项目的最高价格已达28万元每平米，超过了此前世茂工三的24万元每平米，成为北京铺王，写字楼、商鋪轮番上涨，而北京四环内几乎已经不存在新的住宅物业空间。
   
    2012年房地产形势动蕩，省会城市除贵阳等少数城市外，房价相对坚挺，如杭州二手房价近期虽然下行，相比于温州、义乌等地走势稳健。最近两年GDP上升较快的地区，如湖南、湖北等地，核心城市房地产走势稳中有升。今年前10个月，一線城市一房和二房的供应面積与成交面积的比例大体分别为1：1.07和1：1.16，稍稍供不应求；三房、四房分别为1：0.61、1：0.43，明显供大于求。贵陽房地产市场之所以引起关注，在于投资者對于当地两个千万平方米级别的大盘心存怀疑，认为供应规模超过了当地人口与資金聚集的速度。
在严厉调控的限购期，开发商倾向于在三四线城市拿地，投资者转向大城市周边的中小城市，房地产价格便宜、城市化布局成为重要着眼点。
便宜未必能上涨。这些开发商首先忽略了三四线城市资源集聚能力不足，根据研究报告的数据，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨脹，与去年以來的商品房实际消化速度形成巨大差距。这些城市的发展不能够吸附房地产消费人群。


以邯郸为例，作为河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城區售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米，目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。业内人士分析，按照中國人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面積为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而當地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
不仅如此，开发商与投资者被短暂的资金热情冲昏了头脑，忽略了产业结构調整、经济景气与房地产之间的关系。已经被当作典型案例的鄂尔多斯，当煤炭价格下降、民间借贷市场崩溃之后，房地产市场随之崩盘，不仅没有新的产业吸附当地人口，常住人口反而回速离开。一旦经济一行伴随着资金與人口雙降现象，当地房地产市场便岌岌可危。其他值得关注的中小城市包括温州、义乌、东莞等城市的房地产，这些城市得市场风气之先，房价一直处于高位。但在2008年后，随著出口下降、低端制造业清理，这些地区都面临着房地产从原有的出租获利模式向中端制造业转型、厂房商铺空置率上升的阵痛中。随着经济转型的深入，货币趋于稳定，投资客的数量将逐步减少，这对于试图以旅游與养老吸引全国客户的桂林、日照等城市，可不是个好消息。
中国的城市化是个溢出过程，各省级大城市作为核心城市，吸引本地人口，随着房价上涨逐渐向周边轨交经过的二三线城市蔓延，最终达到平衡。前期房价上涨快、推地多、实体经济景气下行的中小城市，有一部分已经站在悬崖边。