绿海星城国际200多业主陷“售后返租”困局

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绿海星城国际200多业主陷“售后返租”困局
发布时间：2012-7-13 8:52:38 | 关注度： 584
萍乡城事网合作媒体单位：萍乡电视台、萍乡交通广播电台、萍矿工人报社、萍乡生活杂志、彩虹摄影俱乐部

　　萍乡市绿海星城楼盘在销售房屋时，引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”协议，让业主们“十年收回成本，一铺养三代”。 　　然而，业主们的“发财梦”并不顺利。先是楼盘中途停工导致延期交房，现在业主们担心留下“烂尾楼”。在开发商垫付一年租金后，业主们继续在家“坐享租金”难以实现，以至于“用吃饭的钱还购房按揭款给银行”。
　　事实上，“售后返租”早被国家明令禁止，当地房管部门曾介入，但罚款后并未能制止违法行为。绿海星城楼盘产权式酒店目前销售了285套房屋，另外，部分房产因吃官司被法院冻结。


业主们担心楼盘变成烂尾楼
　　产权式酒店“售后返租”给业主
　　7月10日上午，在炙热的太阳底下，萍安中大道上车水马龙，而坐落在这条繁华大街路口的绿海.星城国际楼盘（以下简称绿海星城）显得异常安静。
　　楼盘共3栋楼房，成“回”字形，分别为A、B、C座，地上16层，地下2层。其中B座将打造成当地星级酒店，另外两栋则为商住公寓。
　　让绿海星城成为舆论关注焦点的正是B座。B座为产权式酒店，房子每套三四十平方米，销售模式为“售后返租”，即业主购买产权式酒店后返租回去，以获得高额租金。所谓“十年就可收回本钱，第二个十年就坐享租金，一铺养三代”。
　　楼盘开发商是江西绿海旅游发展有限公司（以下简称绿海公司），2007年前后进驻萍乡。
　　眼前，楼盘下面3层是裸露的房屋框架，将作为商铺。上面是酒店，外墙贴着红黄相间的瓷砖，窗户上除了其中几层安装上了玻璃，更多楼层窗户都只是框架。
　　路边上依然拉着巨大横幅，“四星级酒店、超市、KTV、足浴、主题餐厅……，年收益率7.2%，3年无理由退房，获利补偿24%……”
　　今年55岁的胡远雄经不住楼盘“钱景”的诱惑，在2009年10月20日与开发商绿海公司签下了购房合同，购买了B座5单元的一套39.74平方米房屋。
　　胡远雄告诉新法制报记者，“我从绿海公司购买房屋后，再把房屋租赁给萍乡英德曼国际饭店有限公司（以下简称英德曼公司），从2011年2月28日起经营20年，每年的租金是1.2万元。”
　　B座产权式酒店共有366套房屋，已销售出了285套。
　　交房延期200多业主抱团维权
　　“一铺养三代”的愿景是美好的，但业主们遭遇的却是“交不了房，拿不到租金”。
　　胡远雄拿着购房合同称，开发商本应在2010年12月30日之前交房，但楼盘至今还未完工。
　　胡远雄介绍说：“开发商以‘设计使用功能与四星级以上酒店功能存在较大差异，同时以消防工程也需要重新设计并报主管部门审批后才能组织施工’为由推迟交房时间，预计交房时间为2011年12月底之前。”
　　半年后，楼盘依然未有复工的迹象。
　　另外，“按照委托经营协议，我们可以拿到20年的租金，”胡远雄介绍，“但事实上，租赁我们房屋的英德曼公司从未露面，租金也没人支付。”
　　业主们介绍：“虽然我们找不到英德曼公司，但是买房子时都签了协议，如果英德曼公司不付钱，我们就找开发商要。”
　　在业主们与英德曼公司的委托经营协议上，绿海公司以担保人的角色成为合同的“丙方”，“乙方（英德曼公司）如未按时支付租金，逾期超过30日，丙方必须代为支付租金，并按逾期时间和每日1%的标准支付违约金给甲方（业主）。”
　　据了解，在业主购买房屋时，开发商已经一次性提前垫付一年租金，而之后，无论是英德曼公司还是开发商，再未支付过租金。
　　业主们还发现，开发商在购房合同中填写的购房款数额低于他们实际购房的款额，两者中的差额正好是开发商提前支付的一年租金。“开发商是在逃税，租金怎么能算在购房款里？少写了购房款肯定可以少交税。”
　　“延期交房和拖欠租金”的矛盾加在一起，于是，280多户业主开始抱团维权，其中180多个业主还组建了维权QQ群。
　　“业主代表于5月7日向萍乡市和安源区的政府、信访局、政法委、房管局等部门递交了《关于维护‘绿海.名都购物休闲广场’业主的合法权益的请求》，要求相关部门介入调查，以查明真相。”业主们介绍。
　　业主周玲萍告诉新法制报记者，“我是贷款买的房，一个月要还1000多元月供，本想靠着租金还能养着房子，现在自己掏吃饭的钱还房贷，给我生活造成非常大的影响。”
　　开发商与建筑商打官司致楼盘停工？
　　7月10日，绿海公司相关负责人徐笑（音）接受新法制报记者电话采访时介绍，问题出在他们与楼盘建筑商之间的纠纷上。
　　徐笑称:“项目是我们开发的，到现在一直没完工，是因为建筑商在跟我们打官司。我们跟建筑公司2008年签下的合同，工程款是1695万元，现在建筑公司要我们3500万元，我们最后答应给他2300万元，但他们坚持说我们欠他1200万元。”
　　“就是这样，目前楼盘还是框架，还没交付，”徐笑称，“建筑商起诉我们，已经一审开庭了，但是还没宣判，法院就冻结了B座十三层至十六层的房产。”
　　“现在交不了房，没办法进场装修，无法交付给业主，”徐笑称，“我们也想快点打完官司，如果法院判3500万元，我们也认。”
　　对于业主索要的租金，徐笑称:“因为英德曼公司总部在香港，所以我们担保租金。但是也不能无限期担保。”
　　她介绍，“楼盘最早属于商住楼盘，设计时全是公寓式住宅，后来经人介绍，英德曼公司说要合作，要来做酒店。所以后来连消防设计都全改了，重新批过。2009年，项目改为产权式酒店。目前368套已经卖了280多套。但是因为纠纷，B座从2011年10月开始就已经停工了。”
　　7月10日，萍乡市房管局监察大队副大队长胡国良接受新法制报记者采访时称，“由于绿海公司跟英德曼公司签订了招商协议，本来租金是由英德曼交给购房者，但是因为不能交房，（英德曼公司）凭什么要负担购房者的租金呢？这就是问题关键所在。”
　　业主担心变烂尾楼 多部门介入调查
　　让业主们更担心的是，“开发商以售后返租的名义吸引我们去买房，实际是非法融资，现在人都找不到了，我们担心会变成烂尾楼。”
　　对此，徐笑解释：“我们-2楼至3楼，成‘回’字形连着，有4万多平方米的商铺，到现在一个都没卖，所以我们不可能卷款逃跑，我们在绿海星城投资了一个多亿。”
　　对此，胡国良表示，“绿海公司入驻萍乡已有10年了。2008年之前，他们在萍乡开发项目还比较好，比较符合规范。”
　　“据我所知，他还想把总部搬到这里来，这说明他想在萍乡落户，”胡国良表示，“业主反映的情况,我们都调查了解了。B座卖了285套，剩余的由法院冻结。现在市税务、土地、规划、房管、纪委等多部门已介入调查。”
　　当地房管局曾予以处罚
　　很多业主很后悔，当初受“售后返租”所诱。
　　采访中，业主们告诉新法制报记者，“我开始并不知道国家明令禁止售后返租，后来，我们通过查询资料了解了这方面的问题。”
　　事实上，绿海星城在出现这些问题之后，当地房管部门曾介入过，但只是以罚款的方式处理。
　　胡国良介绍：“而绿海公司在萍乡的‘返租销售’行为就出了问题，根据相关规定，返租不能销售；返本不能销售；拆零不能销售。”
　　胡国良承认曾经对此行为予以过处罚，但是，他表示，“目前，不可能去终止他们的协议，全部退房退款。那业主们的投资怎么算？”
　　胡国良补充称，“因为人家（开发商）知道这是违法违章的事情，所以他们一开始不可能向社会公布，也不可能让房管部门知道，等我们发现这个问题（售后返租）的时候，开发商的300多套房已经卖了285套了。”
　　“去年江西省执法大检查是我去的，（各地）都有这个现象（售后返租）。”胡国良称。
　　售后返租行为相关部门应及时制止
　　对于售后返租，江西京天律师事务所律师曹晟认为，“开发商采取这种方式，可以赚得更多的人气，也可以更快更多地获取所需资金。而在业主看来，买了房子，还能有人给自己经营，可以收取租金，是个‘惊喜’。但事实上是，国家是禁止此类行为的。2001年建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有‘采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房’行为的，‘处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款’。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，‘对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的’，要‘予以严肃处理’，且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”
　　“而且，已于2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，‘不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的’，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。”
　　曹晟认为，相关部门应当及时介入并制止售后返租行为。
来源： 大江网-新法制报(尹剑)